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住宅ローン賢い7つの選び方

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マイホーム購入は人生の一大イベントです。物件探しは最大の興味関心をもって、こだわりにこだわって選ぶ方が多いのですが、マイホームと同じく長い付き合いになる住宅ローンも、ぜひ同じくらい真剣に選びましょう。

金利差はもちろん、各種手数料や意外な特典まで、住宅ローン選びにはいくつかのチェックポイントがあります。ここでは代表的な7つの賢い選び方をご紹介しますので、あなたに合った、最適な住宅ローン探しの参考にしてみてください。

1.提携ローン以外の住宅ローンも選べるの?

家を買おうとすると、住宅販売会社から提携ローンの利用を勧められることがよくあります。提携ローンのメリットは、その物件を買うためにできているので物件審査もなく、その銀行の通常金利よりも優遇されているためおトクに感じます。また、代行手数料を支払えば銀行との手続きを代わりに行ってくれるため、煩わしさが少なく済むので、なんとなく「じゃ、それでいいや」となりがちです。ですが、提携ローン以外にも目を向けて、しっかり幅広く検討してみましょう。他にもっと自分に合った住宅ローンがあるかもしれません。

提携ローンがどれだけ多く用意されているかにもよりますが、十分な比較検討を怠ってしまうと、「他の住宅ローンにそんなメリットがあったなんて知らなかった」ということにもなりかねません。住宅ローンは30年以上もの長いお付き合いになる方がほとんどですから、最初がラクならばそれでいいなどと考えずに、金利のほか、住宅ローンの返し方、付随する特典やインターネットバンキングの使い勝手まで、提携ローンに縛られることなく各銀行の住宅ローンを調べ、幅広く検討してみましょう。

また、日常利用している銀行以外で住宅ローンを利用する場合、「新たに口座をつくるのは億劫」という意見は意外と多いものです。ですが、金利差からくる返済額の違いを計算してみると、新たに口座をつくるメリットはとても大きいです。家探しと同じくらい、住宅ローン探しは重要です。面倒がらずにしっかり良いものを選びましょう。

2.金利は低ければ低いほどいい?

金利は低いほどありがたいものです。変動金利プランにせよ当初10年固定金利プランにせよ、目に入る金利の低さは大切ですが、後者の場合には10年経過後の金利優遇幅がどれくらいかをしっかりおさえましょう。

たとえば金利差0.1%の違いが返済総額にどれくらいの影響を与えるかといいますと、仮に3,000万円を35年、金利年1.0%でローンを組んだ場合※、およそ60万円の差になります。0.2%であれば100万円を超えるインパクトがありますから、安易な住宅ローン選びはやはり避けたいところ。

  • 元利均等返済・ボーナス返済なし・借入利率が期間中に変動しない場合

できるだけ低金利のローンを組みたいものです。ちなみにイオン銀行は国内トップクラスの低金利を誇ります。

イオン銀行の「変動金利プラン」と「当初固定金利プラン」

金利プラン 当初固定金利プラン
変動金利 年0.57% 10年固定 年0.69%
店頭表示利率より最大年1.80%差し引かせていただきます。

金利プランの詳細はこちら

当初限定金利特約期間終了後年1.6%差し引かせていただきます。

詳細はこちら

10月10日現在 店頭表示利率 年2.37% 10月10日現在

見た目の金利が低いため、どうしても全期間金利優遇された変動金利プランに目を惹かれがちですが、当初10年間固定金利プランを選んだほうがよいケースもあります。たとえば向こう10年間、子供にかかる教育費が負担となるので、金利上昇によって家計のやりくりに狂いが生じることは避けたい、といった場合などがそれにあたります。

住宅ローン選びはまず「変動金利」、「固定金利」、いずれのプランにするかを決めるところから始まります。今後どのように金利が動くかは専門家でも予想が難しく、事前に損得計算はできません。返済プランが家計に与える影響をよく考えながら、無理のない住宅ローン選びをしましょう。

余談ですが、当初変動金利プランにしておいて、金利が上昇してきたら固定金利プランに借り換えるという方法を考える方も多いのですが、金利上昇局面においては変動金利よりも固定金利のほうが高くなってしまいがちです。たとえば変動金利が1%に上昇したときに、固定金利プランが2%を超えていたとすると、心理的には実は借り換えにくいものです。変動2%と固定3%でも同様です。あのとき固定金利にしておけばもっと低い金利で済んだのに、という悔しい気持ちが固定金利プランへの借り換えにブレーキをかけてしまうことがある、と覚えておくとよいでしょう。

3.保証料はなにを保証してくれるの?

住宅ローン返済が不能となってしまった場合に、保証会社が代わりに銀行への支払いを済ませます。しかし、債権者が銀行から保証会社に移るだけで、住宅ローンが消えてなくなるわけではありません。つまり、銀行が貸したお金を必ず返してもらうための保証料であって、住宅ローンが免除されたりするような性質のものではありません。

債権者となった保証会社は当然にして、借主にローンの返済を求めてきます。しかも、当初の住宅ローン契約についていた各種特典や団体信用生命保険なども失効してしまいます。

通常何十万円する保証料ですが、最近では保証料不要の住宅ローンが多くなってきました。初期費用が減らせるので、そのぶん頭金を増やして借入額を減らすことができます。ただし、そのぶん金利や手数料が高くなるケースもあるので、総合的に判断しましょう。

4.事務手数料ってなんのこと?

住宅購入時の初期費用に含まれる事務手数料とは、銀行や保証会社に支払う手数料のことをいいます。

事務手数料は定額で徴収されるものと、定率(借入額に対する割合)で徴収されるものの2種類があります。定率型の場合は初期費用が嵩む傾向にありますが、定額型で初期費用を抑えた場合はそのぶん住宅ローン金利等が高くなるのが普通です。

ちなみに、ご融資の金額が大きかったり、お借入期間が長期である場合などは、定額型より総支払額(手数料+利息)が少なくてすむケースが多くなります。どちらがおトクか調べたい場合は「住宅ローンシミュレーション」を使うとよいでしょう。

5.さらなる安心。『8疾病保障』ってなに?

団信(団体信用生命保険)とは、住宅ローン専用の生命保険のことです。
住宅を購入するときに住宅ローンを借りると思いますが、住宅ローンの借り入れに団信の加入を条件としていることがほとんどです。団信に加入していれば、住宅ローンの債務者が死亡したときや高度障害状態になったときでも、住宅ローンの残金の分の保険金が金融機関に支払われ、住宅ローンを清算することができます。

死亡、または高度障害状態になった時にローンの支払いが免除される「団信」は非常に心強いものですが、実際には疾病等で就業不能もしくは就業に制限がかかってしまい、収入が激減するケースが多いのではないでしょうか。高度障害ではないけれど働くことが難しい、なのに住宅ローン返済は待ってくれない、それが最も困るケースです。

イオン銀行では、通常の団信に加え、ガン・脳卒中・急性心筋梗塞の3大疾病のほか、5つの重度慢性疾患に対する保障の充実した『8疾病保障付住宅ローン』が用意されています。そのぶん借入金利が0.3%高くなりますが、以下のようなケースで住宅ローンが免除されるため、高い安心感を得られます。

死亡・高度障害に加え、【ガン】生まれて初めてガンと診断された場合、【脳卒中・急性心筋梗塞】所定の状態が60日以上継続した場合、【高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎】就業不能状態が12か月を超えて継続した場合…住宅ローン残高が0円に!

また、8疾病保障付住宅ローンの保障内容など各金融機関によって違いがあるので、保険金が支払われる条件などしっかり把握した上で検討するとよいでしょう。

6.繰上返済ってそんなに大事なの?

繰上返済をするときの注意点は、手数料と最低金額です。
最近ではインターネットで繰上返済の手続きをする場合は手数料無料とするところが多く、当たり前のメリットになりつつあります。イオン銀行では、インターネットに限らず店舗も対象となっており、インターネットバンキングでのお取引に慣れていない方でも繰上返済手数料無料の恩恵を受けられます。また、イオン銀行で一部繰上返済をする際の最低金額は、インターネットバンキングなら1万円から、店舗の場合は50万円から可能です。

一部繰上返済の方法は「返済額軽減型」と「期間短縮型」。「返済額軽減型」はご返済期間は短縮せずに毎月のご返済金額を減らす方法です。もうひとつのご返済方式「期間短縮型」に比べて、返済総額を減らす効果は低くなりますが、家計の負担を減らしつつ、返済総額を減らすことが可能です。

家計に余裕のある月は、返済額が軽減された分も繰上返済にまわすことで、利息軽減効果が高くなり、将来の金利上昇時への備えにもなります。一部繰上返済でこまめに返済可能な住宅ローンを選びましょう。

7.住宅ローン利用者の特典を見逃すな

住宅ローン利用者への特典を設けている銀行はまだ少なく、住宅ローン選びのポイントとしては見逃しがちかもしれません。その点、イオン銀行ではたくさんの特典が用意されていますので要チェックです。

たとえば住宅ローン利用者にはイオンゴールドカードセレクトが発行され、イオンセレクトクラブ会員として、たとえば発行当初5年間はイオンでの買い物が毎日5%オフになります(当初2,000万円以上の借り入れなら年間90万円の買い物まで適用)。これにより毎年最大45,000円のおトクになりますし、そのおトク分を繰上返済に充てれば、さらなる節約にもなります。

ほかにも定期預金金利が優遇されたり、イオン銀行ポイントクラブでも住宅ローン利用分として毎月最大100WAONポイントが付与されるなど、住宅ローン利用者ならではの特典を満喫することができます。

まとめ「大切なのは金利、保障、特典、の3つ」

各銀行の住宅ローンを事細かに比較するのは大変ですので、見るべきポイントをさらに絞りましょう。保証料や事務手数料は、金利も含めた総合的な観点からは大きな損得が生じるものではありません。繰上返済手数料もインターネットなら無料というのがスタンダードです。となると、なるべく金利が低くて、団信以外にも8疾病保障等が備わっていて、住宅ローン利用者ならではの特典がついてくる、という3点の優位性や有無を比較検討することで、返済負担の少ない住宅ローン候補はどれか、かなり絞れるのではないでしょうか。

住宅ローンは、借りやすさよりも、返しやすさで選びましょう。

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ファイナンシャルプランナー神長 謙

25歳でFP資格を取得後、約10年間FP会社にてFP普及啓蒙およびFP教育を行う。その後、外資系銀行へ入行し、投資信託や外貨預金をはじめとするリスク商品の販促や投資教育に従事。2009年に独立して、投資顧問として会員制の資産運用アドバイスや成功報酬型の株式売買助言を行っている。

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