ホーム>投資信託>Jリートファンド ~Jリートの魅力~

Jリートファンド ~Jリートの魅力~

Jリートファンド 追加型投信、国内、不動産投信

情報提供:三井住友トラスト・アセットマネジメント株式会社

1.足元のJリート市場

2016年は年初から中国経済の減速や原油価格の下落を背景にリスクオフの動きが強まり、世界の株式市場とともにJリート市場も軟調な展開となっていましたが、1月29日に日銀が決定した「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」の導入を受けて、2015年末を上回る水準まで値を戻す展開となっております。 J-REITは、堅調な不動産市況や金利低下などを背景として、今後も業績の進展が見込まれます。
海外経済などの不透明感は残るものの、一口当たり配当金の増加など、Jリートの投資魅力は高まっていると考えられます。

一口当たり配当金の推移

(2003年9月~2016年1月、月次)

  • 1口当たり配当金は東証REIT指数の1口当たり配当金の直近12ヵ月合計を使用(東証REIT指数とは、東京証券取引所に上場している不動産投信(J-REIT)全銘柄を対象とした「時価総額加重型」の指数です。 算出方法は、基準時を平成15年(2003年)3月31日(終値)に置き、その日の時価総額を1,000として、その後の時価総額を指数化したものです)。
  • 1口当たり配当金予測値は2016年末~2017年末のBloomberg予測値

(出所)Bloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成

※ 上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。

2.良好な不動産市況

全国的には地価は下げ止まったとは言えませんが、Jリートの主要投資地域である東京、大阪、名古屋の三大都市圏の基準地価(※)は、住宅地が2年連続上昇、商業地が3年連続上昇しています。政府や日銀のデフレ脱却への取り組みや2020年の東京五輪に向けた開発等の動きが背景にあり、この上昇傾向はしばらく続くと期待されます。
また足元の注目材料として、訪日外国人旅行者の増加があります。2016年1月19日に観光庁が発表した訪日外国人旅行者数は、1,974万人で、過去最高となりました。これは、日本政府がビザの要件を大幅に緩和したことや円安による割安感の定着、免税品の対象を拡大したことなどによる後押し効果もあったと見られます。 今後も、消費税免税制度の拡充など、政府による訪日誘致施策の後押しを受けて、訪日外国人旅行者の増加およびインバウンド需要の増加が見込まれ、宿泊施設や商業施設をはじめ、不動産関連にも様々な経済波及効果をもたらすものと期待されます。
※基準地価とは:国土利用計画法施行令第9条にもとづき、都道府県知事が毎年7月1日における標準価格を判定するものです。土地取引規制に際しての価格審査や地方公共団体等による買収価格の算定の規準となることにより、適正な地価の形成を図ることを目的としています。

三大都市圏の基準地価対前年平均変動率の推移

(2005年~2015年、年次)

(出所)国土交通省のデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成

※ 上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。

Jリートの主要投資対象である賃貸オフィス市況も好調です。
三鬼商事が発表した東京都心主要5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)のオフィス空室率は、2012年6月のピーク(9.43%)から改善を続け、12月には4.03%まで低下しています。この水準はリーマンショック直前(2008年8月)の3.86%以来であり、7年4ヶ月で金融危機前の水準を回復したことになります。
市場では、都心5区空室率が5%以下になると、不動産賃貸市場の需給逼迫間から貸し手側の価格交渉力が増し、賃料上昇が本格化するとの見方があります。前回2003年の空室率ピークアウト時も5%割れから賃料上昇が本格化し、最終的に3割程度の上昇(2005年7月17,665円→2008年8月22,901円)となりました。今回も良好な経済環境を背景に、貸し手側は賃料を引き上げやすくなっているとみられ、賃料の上昇継続が期待されています。
背景には、2020年に開催が決まっている東京五輪があります。開催に向けて、競技施設・選手村だけではなく、住宅・商業施設、ホテルや交通網などのインフラ整備、都市開発が進行・予定されており、東京の都市としての魅力度が向上することへの期待感から、今後も東京の不動産市況は改善が継続していくものと考えられます。

東京都心5区のオフィス空室率と賃料の推移

(2002年1月~2015年12月、月次)

(出所)三鬼商事のデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成

※ 上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。

3.政策の動向

日銀はデフレ脱却を確かなものとするため、国債等の資産買入を行っており、J-REITに関しては2014年10月の追加緩和以降、それまでの3倍の年間約900億円に規模を拡大しています。2%のインフレ目標に到達していない現状では、2016年も900億円の買入が続く見込みです。また、2015年12月の補完措置では、円滑な買入のため、J-REITの銘柄別買入限度額を発行済み投資口総数の5%以内から10%以内に引き上げました。
これに加えて、1月29日、日銀は「マイナス金利付量的質的金融緩和」の導入を決定しました。これは、日銀が民間銀行から預かる日銀当座預金の一部にマイナス金利(▲0.1%)を適用するものです。この追加策により、今後さらに国内金利の低下が進めば、不動産の購入資金の一部を借入金や債券発行でまかなっているJ-REITにとっては、支払利息が減少することにより、業績回復に追い風となります。
良好な不動産ファンダメンタルズに加えて、政策面からも、J-REITの業績改善期待が高まります。

日銀のJ-REITの保有残高実績および見通し

(2012年末~2016年末年次)

(出所)日銀の発表資料を基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成

4.Jリートの魅力的な配当利回り

良好な不動産市況の恩恵が期待できるJリートですが、為替リスクの少ない国内資産と比較して、利回り面でも魅力も高いと言えます。Jリートの配当利回りは3.2%となっており、国内株式の1.8%や10年国債の0.3%を大きく上回っております。 Jリートの投資に当たっては、値上がり期待だけではなく、中長期で保有して相対的に高い配当利回りを積み上げるのが有効と考えられます。

国内資産との利回り比較

(2015年12月末現在)

  • Jリートおよび国内株式は、以下のインデックスの配当利回りを使用
    J リート:東証REIT指数(実績配当利回り)、国内株式:東証株価指数(TOPIX・実績配当利回り)
  • 東証リート指数とは、株式会社東京証券取引所(以下「東証」といいます。)が算出、公表する指数で、東京証券取引所に上場しているリート(不動産投資信託証券)全銘柄を対象とした時価総額加重型の指数です。配当込み指数は、配当収益を考慮して算出したものです。同指数は、東証の知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利用など同指数に関する全ての権利は、東証が有しています。なお、東証は、ファンドの設定または売買に起因するいかなる損害に対しても、責任を有しません。
  • Jリートはわが国の法律に基づく不動産投資信託ですが、国内不動産に限らず、海外不動産を組み入れることも可能です。このため、海外不動産を組み入れた場合には、その部分については間接的に為替変動の影響を受けることになります。

(出所)Bloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成

※ 上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。

イオン銀行にてお取扱い中!

投信の購入は、1万円から(投信自動積立は1,000円から)手軽にお申込みできます。 イオン銀行に投信口座をお持ちのお客さま ログイン イオン銀行に預金口座をお持ちのお客さまは、インターネットで最短2日で簡単に投信口座の開設ができます!

投資信託に関する留意点

  • 投資信託は預金や保険ではありません。
  • 投資信託は預金保険制度・保険契約者保護機構の対象ではありません。また、当行でご購入いただきました投資信託は投資者保護基金の対象ではありません。
  • 投資信託は、国内外の有価証券等(株式、公社債、不動産投資信託(REIT)、投資信託証券等)に投資をしますので、投資対象の価格の変動、組入有価証券の発行者にかかる信用状況等の変化、外国為替相場の変動、投資対象国の格付の変更等により基準価額が変動します。
  • 投資信託の運用による利益および損失は、投資信託をご購入いただきましたお客さまに帰属します。
  • 投資信託については元本および利回りの保証はありません。また、過去の運用実績は、将来の運用成果を約束するものではありません。
  • 当行はご購入・ご換金のお申込みについて取扱を行っております。投資信託の設定・運用は各委託会社が行います。
  • 投資信託のご購入にあたっては購入時手数料(基準価額の最大3.24%(税込))がかかることがあります。また、換金時に信託財産留保額(基準価額の最大0.50%)がかかることがあります。これらの手数料等とは別に運用管理費用(信託報酬)(投資信託の純資産総額の最大年2.376%(税込))と監査報酬、有価証券売買手数料、組入資産の保管等に要する諸費用などその他費用等(運用状況等により変動し、事前に料率、上限額を示すことができません。)を信託財産を通じてご負担いただきます。お客さまにご負担いただく手数料はこれらを足し合わせた金額となります。これらの手数料や諸経費等はファンドごとに異なります。詳細は各ファンドの目論見書等をご確認ください。
  • 投資信託のご購入に際しては、必ず最新の「目論見書」および「目論見書補完書面」により商品内容をご確認のうえ、ご自身でご判断ください。一部の投資信託には、信託期間中に中途換金ができないものや、換金可能日時があらかじめ制限されているものなどがありますのでご確認ください。
  • 当行ホームページに掲載されている目論見書は、常時、最新の情報の提供を保証するものではありませんので、投資信託をご購入になる際にはインターネットバンキング注文入力画面の目論見書または店舗にてお渡しする目論見書を必ずご確認ください。
  • 投資信託は個人のお客さまのみ、また、原則として20歳以上のご本人さまによるお取引とさせていただきます。

(2017年3月31日現在)

商号等:株式会社イオン銀行
登録金融機関 関東財務局長(登金)第633号
加入協会:日本証券業協会

インターネットバンキングのご案内

  • イオン銀行ダイレクト ログイン 別ウィンドウで開きます
  • はじめてログインするお客さま

投資信託口座開設

マーケット情報

日経平均株価(3ヶ月)

電子交付サービス

  • よくあるご質問 お客さまからよくあるご質問をまとめました。
  • お問合せ 各種お手続き、お問合せはこちらから。
  • 資料請求 各種資料・申込書のご請求はこちらから。

ページ先頭へ