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住宅ローン減税と繰上返済、控除額がおトクなのは?

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住宅ローン減税が適用される期間は、繰上返済しない方がいいのか気になるところです。本記事では住宅ローン減税を受けるのと繰上返済をするのとでは、どちらを優先にした方がいいのかについて解説します。

そもそも「住宅ローン減税」ってなに?

住宅ローン減税とは、住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合、一定期間について所得税の税額控除の適用が受けられる制度です。正式名称は「住宅借入金等特別控除」と言います。毎年末の住宅ローン残高または取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間、所得税の額から直接控除されます。住宅ローン減税は納めた所得税の額以上は戻りません。控除額より納めた所得税の方が少なく所得税から控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。
住宅ローン減税は、平成26年4月からの消費税率の引上げにあわせ、大幅に拡充されました。

居住の用に供した年 控除期間 控除限度額 最高控除額
平成26年1月1日から
平成33年12月31日まで
10年間 1から10年目
年末残高×1%
(40万円
400万円
(500万円
  • 認定長期優良住宅、認定低炭素住宅の場合50万円

住宅ローン減税は、新築住宅だけでなく要件を満たしている中古住宅も対象となります。また、増築やリフォームについても要件を満たせば住宅ローン減税の対象となります。

そもそも「繰上返済」ってなに?

繰上返済とは、月々やボーナス時の返済とは別に返済することです。繰上返済すると、住宅ローンの元金の返済に充当されるので、元金が減った分、利息も減らすことができます。

繰上返済の方法は、元金の全額を返済し完済できる「全額繰上返済」と一部の金額を返済する「一部繰上返済」があります。また、繰上返済によって返済期間が短くなる「返済期間短縮型」と繰上げ返済後の月々の返済額が減額される「返済額軽減型」の2つのタイプがあります。

繰上返済する場合は、無理してするのではなく手元に余裕資金ができてからが良いでしょう。定年退職までに住宅ローンを完済したい場合は「返済期間短縮型」、これから教育費の負担が多くなるので月々の返済額を減らしたい場合は「返済額短縮型」などライフプランに合わせて繰上返済するケースは少なくありません。

ケース別でみる、住宅ローン減税vs繰上返済

繰上返済は、ローン残高が多いほど、時期が早いほど繰上返済効果が高いと言われています。住宅ローン減税の対象期間中は繰上返済しない方がいいのか気になるところです。住宅ローン減税と繰上返済のそれぞれを優先にした場合のシミュレーションし、どちらを優先した方がいいのか検証してみましょう。

ケース1

家族構成:夫、妻、子供(5歳)
年収:夫730万円(所得税額35万円)
住宅価格:4,000万円(うち借入額3,500万円)
購入時期:平成28年1月
金利:1.4%
返済:元利均等35年 ボーナス払い無し

  • 住宅ローン減税を優先にした場合
    (住宅ローン減税が終了後、11年目から年間100万円を10年間繰上返済)

    総返済額:4,217万円
    住宅ローン控除合計:305万円
    繰上返済の効果:234万円

    繰上返済の効果算出

    4,451万円 繰上返済しなかった場合の総返済額(3,500万円+利息分)
    4,217万円 11年目から20年目まで年間100万円を繰上返済した場合の総返済額
    差額 234万円

    実質負担額は、
    4,217万円(総返済額)-305万円(住宅ローン控除合計)=3,912万円

  • 繰上げ返済を優先にした場合
    (1年目から年間100万円を10年間繰上返済)

    総返済額:4,046万円
    住宅ローン控除合計:248万円
    繰上返済の効果:405万円

    繰上返済の効果算出

    4,451万円 繰上返済しなかった場合の総返済額(3,500万円+利息分)
    4,046万円 1年目から10年目まで年間100万円を繰上返済した場合の総返済額
    差額 405万円

    実質負担額は、
    4,046万円(総返済額)-248万円(住宅ローン控除合計)=3,798万円

以上により、ケース1の場合は、1年目から繰上返済を優先した方が約114万円お得となりました。

ケース2

家族構成:夫、妻、子供(5歳)
年収:夫730万円(所得税額35万円)
住宅価格:5,000万円(うち借入額4,500万円)
購入時期:平成28年1月
金利:0.8%
返済:元利均等35年 ボーナス払い無し

  • 住宅ローン減税を優先にした場合
    (住宅ローン減税が終了後、11年目から年間100万円を10年間繰上返済)

    総返済額:5,040万円
    住宅ローン控除合計:378万円
    繰上返済の効果:137万円

    繰上返済の効果算出

    5,177万円 繰上返済しなかった場合の総返済額(4,500万円+利息分)
    5,040万円 11年目から20年目まで年間100万円を繰上返済した場合の総返済額
    差額 137万円

    実質負担額は、
    5,040万円(総返済額)-378万円(住宅ローン控除合計)=4,662万円

  • 繰上げ返済を優先にした場合
    (1年目から年間100万円を10年間繰上返済)

    総返済額:4,949万円
    住宅ローン控除合計:327万円
    繰上返済の効果:228万円

    繰上返済の効果算出

    5,177万円 繰上返済しなかった場合の総返済額(4,500万円+利息分)
    4,949万円 1年目から10年目まで年間100万円を繰上返済した場合の総返済額
    差額 228万円

    実質負担額は、
    4,949万円(総返済額)-327万円(住宅ローン控除合計)=4,622万円

以上より、ケース2についても、1年目から繰上返済を優先した方が約40万円お得となりました。

なお、借入額が大きい分、住宅ローンの年末残高が所得税の35万円を超えている年がありますが、超えた額については住民税から控除になります。

ケース1に比べて金利が低く借入額は高くなったケースでも、借入後1年目から繰上返済をした方がメリットはあることがわかりました。

  • シミュレーションは諸経費等は考慮していません。

繰上返済のタイミング、住宅ローン残高によっても繰上返済効果の大きさは異なりますので、繰上返済したいタイミングにどちらを優先した方がいいかシミュレーションすることをオススメします。

今回のまとめ

  • 繰上返済は借入れ当初の方が利息を減らす効果が高いため、繰上返済を優先した方が金銭的メリットは大きい
  • 借入条件や繰上返済するタイミングによって、どちらが良いかは異なるので、シミュレーションしてみよう

現在の年収やお家賃から、お借入れ可能額を試算してみましょう。

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  • 本ページは2018年8月時点での情報であり、その正確性、完全性、最新性等内容を保証するものではありません。また、今後予告なしに変更されることがあります。

ファイナンシャルプランナー(AFP) 今関 倫子

外資系保険会社勤務中にファイナンシャル・プランナー(FP)を目指し、AFP(日本FP協会認定)資格取得後、独立系FP事務所に転職。女性を中心に年間のべ200件以上のマネー相談を受け、多くの経験を経て独立。個人マネー相談、執筆、マネーセミナーを中心に活動中。FP Cafe登録パートナー。

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