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「資産価値」の下がらない物件の選び方

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住宅購入は人生の三大支出の内の一つに入る大きな買い物。物件の選び方によっては、人生の転機が訪れた際、人生の自由度を狭めてしまう大きなお荷物になってしまうことも。
本記事では、想定外の転機が訪れた場合でも、夢のマイホームを人生のお荷物にしないための物件選びのポイントについて解説します。

「立地」選びが重要

将来、家の売却を見据えると、多くの人が買いたい、借りたいと思う好立地の物件を選んでおくことが大切です。
結婚、転勤、出産、転職、失業、病気、親の介護などの人生の転機が訪れ、家を手放すことが選択肢に入ってきたとします。
手放すとは誰かに「売る・貸す」ことになりますが、誰でも住みたくなるような便利な立地にある物件が買い手も、借り手も見つかりやすく希望の価格で「売る・貸す」ことができる可能性は高くなるでしょう。

そのような買い手も、借り手も見つかりやすい物件は、東京や大阪といった主要都市では、「最寄駅からの距離」が重要見極めポイント。また、今後、新しい駅ができるエリアや再開発が予定されている立地であれば、将来、資産価値が上がることも期待でき、資産価値が下がりにくい物件としては押さえておきたいところです。

筆者のFP事務所は首都圏外にありますが、家の購入を検討しているお客さまからの相談も多く受けます。ほとんどのお客さまが、ある程度、買いたい物件の目星をつけて相談に来られます。そして、たいてい、その目星をつける理由は価格重視によるものです。
少々、不便かもしれないけど、西向きだけど、価格も無理のないレベルだと思うし、建物はそこそこ綺麗だし…といった具合です。首都圏外ですので探せば安い物件はたくさんあります。

しかし、当然、価格も重要なのですが、それぞれ、お客さまの家族状況、生活状況をお聞きしますと、本当に、そこに決めてしまっても大丈夫ですか?と言いたくなるお客さまは多いです。そんな時「あなたは不便で、西向きでも良いかもしれませんが、売るときに買い手がすぐに見つかると思いますか?」ということをお聞きします。

その場所に住み続けるのなら良いのですが、人生には、せっかく手に入れた家を手放さなければならなくなるような、様々な転機が訪れるかもしれません。その時に、住宅ローン残高を上回る金額で売却できれば、ローン清算後の残額は次の人生の準備資金に充てることも可能です。また毎月の住宅ローン返済額以上の家賃で貸すことができればそれも同様です。

災害リスクの少ない地域を選ぶ

地震や土砂災害等の自然災害リスクの少ない地域を選ぶことも、資産価値の下がらない物件選びには重要ポイントです。
自然災害リスクの少ない地域を判断する際には、国土交通省が公開しているハザードマップや、全国の市町村が作成している防災マップをチェックしておきましょう。
これらのマップでは、河川が氾濫した時に想定される浸水域や浸水の深さ、大雨の際に冠水しやすい箇所、土砂災害の発生危険地域といった防災に役立つ情報が閲覧できます。

最近は、地震のほかにも、集中豪雨による土砂災害や河川の氾濫といった被害が増え、住宅を購入する際、事前にハザードマップ等の情報をチェックする方が増えています。家を売却する際に、ハザードマップで危険個所となっていると、物件の評価が下がり、買い手や借り手が見つけづらくなるかもしれません。
そのようなことにならないよう、災害リスクも意識して物件を選びましょう。

マンションの場合、管理体制をチェック

マンションは、人気のエリアにあり、駅から近く、信頼できる大手の分譲会社であれば、人気が落ちず、もし手放すことになった場合には買い手や借り手も見つかりやすいでしょう。
しかしいくら立地がよく、人気のエリアであったとしても、掃除もできていない、外壁等、建物の耐久性に関わる修繕工事も計画通りに行われていないような物件では安全面や衛生面に買い手や借り手希望者が不安になります。
誰もが住みたいと考える魅力的な物件価値を保つためにはマンションの管理体制は重要なのです。

マンションは、物件により長期的な設備点検等計画や修繕工事計画を作成しています。
例えば、設備点検ですと、駐車場装置やエレベーター設備を定期的にチェックすること、修繕工事計画ですと、外壁タイル張替えや消防設備改修などが決められています。そのための資金をマンションオーナーから管理費の名目で毎月徴収し、修繕積立金として積み立てられる仕組みとなっています。

しっかりした管理体制のもと、点検や修繕等のメンテナンス計画が作成され、その計画に沿った修繕積立金が積立てられているかどうかは、その物件の資産価値が保てる体制であるかどうかに関わってくる重要ポイントです。
マンションの物件選びの際は、新築、中古に関わらず、必ず管理体制のチェックをしてください。

日当たり、騒音等、住環境の快適さに注目

生活状況により好みはあるので一概には言えませんが、家を探している人の人気が得られそうな物件は、日当たりの良い南向きで、マンションなら角部屋、さらには車等の騒音がない静かな環境で景色も良いというイメージが一般的ではないでしょうか。
多くの人が住みたくなる間取りや、快適な環境が整っていることも、買い手や借り手が見つかりやすくなる要因です。
資産価値を下げない物件選びのためには、誰もが住みたいと思える家はどういったものなのかという視点も重要です。

今回のまとめ

  • 買い手、借り手がつきそうな人気の立地を選ぶ
  • 自然災害リスクの少ない地域を選ぶ
  • マンションは管理体制が資産価値を保つ鍵となる
  • 快適な住環境も資産価値を下げない大切な要素

現在の年収やお家賃から、お借入れ可能額を試算してみましょう。

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  • 本ページは2018年6月時点での情報であり、その正確性、完全性、最新性等内容を保証するものではありません。また、今後予告なしに変更されることがあります。

寺野 裕子

てらの・ファイナンシャルプランニングオフィス代表 CFP・1級FP技能士、投資助言業
2008年FP相談業務開始。2014年事務所運営スタイルを金融機関等からの紹介手数料等は一切得ず、報酬は顧客からの相談料のみとするフィーオンリーへ移行。「ファイナンシャルプランニングは100人100様」をモットーにライフプランの実行支援を行っている。FP Cafe登録パートナー

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