住宅ローンのひとつ、フラット35。「家を買いたい」と思っている方ならば、一度は耳にしたことがあるかもしれませんね。フラット35には、他の住宅ローンにはないメリットもあるのですが、思わぬ注意点もあります。そこで今回は、フラット35の特徴、フラット35のメリットとデメリット、そしてフラット35をやめたほうがいい人と向いている人の違いを紹介します。

• そもそもフラット35とは？
• フラット35のメリットとデメリット
• フラット35をやめたほうがいい人と向いている人
• まとめ

そもそもフラット35とは？

フラット35は、住宅を購入・新築する方、リフォームや改築をする方が利用できる住宅ローン。民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して住宅ローンを提供しています。金利は全期間固定金利で、借入期間は名前通り、最長35年です。フラット35の利用条件はどの金融機関でも同じですが、金利や事務手数料などは金融機関により異なります。

フラット35が利用できるのは、申込時の年齢が原則満70歳未満の方。年収に占める年間合計返済額の割合（＝総返済負担率）が30％以下（年収400万円未満）・35％以下（年収400万円以上）である必要があります。借入額は100万円以上8000万円以下までとなっています。

フラット35には、大きく分けて買取型と保証型があります。

フラット35（買取型）

多くの金融機関で取り扱いがあるのは買取型です。住宅ローンの利用者は、民間の金融機関からお金を借りて家を買い、金融機関にお金を返済していきます。買取型の場合、金融機関は住宅ローンの債権（お金を返してもらえる権利）を住宅金融支援機構に買い取ってもらいます。金融機関は、債権を買い取ってもらったお金を他の利用者に貸し出すことができます。
住宅金融支援機構は、買い取った債権をまとめて証券化（MBS・不動産担保証券）し、金融機関などの機関投資家に買い取ってもらいます。機関投資家は、MBSの元金や利子を受け取れますが、フラット35の返済が滞ったときや繰上返済されたときのリスクを負います。

フラット35（保証型）

保証型でも、住宅ローンの利用者が民間の金融機関からお金を借りて家を買い、金融機関にお金を返済することに変わりはありません。住宅ローンを証券化する点も同じです。しかし、住宅金融支援機構は債権を買い取りません。その代わりに、住宅金融支援機構は金融機関の住宅ローンに保険（住宅融資保険）をかけ、住宅ローンの利用者がローンを返済できなくなった場合には、金融機関に対してその保険金を支払います。

もっとも、利用者の側にはそれほど大きな違いはありません。かつてフラット35というと買取型だったのですが、保証型のほうが低金利になることがあることから、保証型を選ぶ方もいるようです。

住宅の性能が高いとお得な「フラット35S」

フラット35のほかに「フラット35S」という住宅ローンもあります。フラット35Sは、フラット35の利用者が購入する家が「省エネルギー性」「耐震性」「バリアフリー性」「耐久性・可変性」の4つのうち1つ以上の基準を満たした場合に、当初5年〜10年間の金利の引き下げが受けられるというもの。基準に応じてZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）、金利Aプラン、金利Bプランの3種類があります。

フラット35のメリットとデメリット

フラット35には、次のようなメリットがあります。

フラット35のメリット①：全期間固定金利

住宅ローンの金利には、借入金利がずっと変わらない固定金利と、市中金利の動向によって借入金利が変動する変動金利があります。フラット35は全期間固定金利ですので、今後市中金利が上昇しても、返済額はずっと同じです。フラット35では、借りた時点で毎月の返済額や返済総額が決まるので、返済プランが立てやすいのがメリットです。

フラット35のメリット②：保証人や保証料、繰上返済の手数料が不要

民間の住宅ローンでは、保証会社が保証人となるため、保証料がかかります。その点、フラット35の保証は住宅金融支援機構が行うため、保証人や保証料が不要です。また、予定より早く返済する繰上返済をしたり、返済方法の変更をしたりするときにも手数料がかかりません。

フラット35のメリット③：団体信用生命保険への加入が必須ではない

団体信用生命保険（団信）は、住宅ローンの利用者が亡くなったり、所定の高度障害になったりして以後の返済ができなくなった場合に、住宅ローンの残債がゼロになる保険です。以後の住宅ローンの支払いがなくなるので、家族に住宅を確実に残すことができます。

民間の住宅ローンでは団信の加入が義務づけられています。そのため、健康状態によっては住宅ローンの審査に通らないこともあります。一方、フラット35では、団信への加入は必須ではないので、健康状態に問題があっても住宅ローンの審査に通る可能性があります。

ただし、団信がない場合は、住宅ローンの利用者にもしものことがあって返済ができなくなっても、残債がゼロにはならない点には注意が必要です。もちろん希望すれば、フラット35利用者も団信には加入できます。

一方で、フラット35にもデメリットはあります。いずれも、返済時や借入時に押さえておきたいポイントです。

フラット35のデメリット①：変動金利よりも金利が高い

フラット35のような全期間固定金利の住宅ローンは、変動金利の住宅ローンに比べて金利が高めです。フラット35の借入金利水準（最も多い金利）は、

• 融資率9割以下：年1.960％
• 融資率9割超：年2.100％

（2023年11月時点・返済期間21年以上）

となっています。一方で、民間の住宅ローン変動金利であれば、現状、店頭金利から割引された後の優遇金利が年0.3％〜0.5％程度と、結構な差があります。また、当初10年の固定金利型のローンでも1.3％〜1.5％程度ですから、フラット35よりも低金利といえます。

フラット35のデメリット②：融資率9割超だと金利が高くなる

フラット35では、住宅の建設費（購入価格）までお金を借りることができます。頭金がまったくなくても融資が受けられるのですが、上にも記載したとおり、融資率が9割超の場合は金利が高くなってしまいます。

フラット35のデメリット③：住宅の審査の基準を満たす必要がある

フラット35の融資を受けるには、住宅の審査を受けてフラット35の適合証明書を交付してもらう必要があります。具体的には、次のような基準を満たす必要があります。

• 接道義務規定に適合している
• 住宅の床面積が基準を満たしている
• 住宅の規格や形式が合っている
• 耐火構造・準耐火構造・耐久性の基準を満たしている

これらの基準を満たさなければ、フラット35は利用できません。また、住宅の審査には、金融機関によっても異なりますが、数万円程度の手数料がかかります。

フラット35のデメリット④窓口で繰上返済する場合、返済できる金額は100万円以上

フラット35の繰上返済をする場合、金融機関の窓口で返済する場合は、返済できる金額は100万円以上からとなっています。インターネットで繰上返済する場合は、10万円以上から返済できますが、多くの民間の金融機関の場合、1万円以上、金融機関によっては1円から繰上返済できる場合が多いです。
フラット35では、最低でも10万円以上用意できないと繰上返済はできないということです。

フラット35のデメリット⑤民間のローンからフラット35Sへの借り換えはできない

民間の住宅ローンを利用している場合、フラット35への借り換えはできますが、より金利の安いフラット35Sへの借り換えはできません。

フラット35をやめたほうがいい人と向いている人

以上を踏まえて、フラット35をやめたほうがいい人には、

• 金利が低い変動金利がいい人
• 「住宅の審査」の基準を満たしていない人
• 頭金が用意できない人
• 繰上返済を検討している人
• 借り換えを検討している人（フラット35S）

があげられます。

長く続いてきた低金利によって、変動金利はかなりの低水準です。このところ、金利が上昇する動きもあり今後の状況を注視していく必要はありますが、金利動向によっては変動金利のほうが毎月の返済額や総返済額を抑えることができる可能性があります。また、仮に今後金利が上昇して変動金利の金利が上がったとしても、共働きなどで、世帯収入が高く、預貯金などの資産も多いといった家庭では、金利上昇のリスクをカバーできる可能性も高いため、現状金利が低い変動金利を利用するのも手です。
さらに、フラット35には住宅の審査があるうえ、頭金が用意できない場合には金利が上がってしまう点も紹介しました。フラット35の繰上返済は手数料がかかりませんが、返済額は最低でも10万円以上からとなっています。民間のローンからフラット35Sへの借り換えもできません。

一方、民間の住宅ローンを利用すれば、さまざまな金利タイプから自分のライフプランにあったものを選ぶことができます。今後の金利動向には気を付ける必要がありますが、現状では、変動金利を選択すると、金利を大きく引き下げることができますし、固定期間選択型であっても、フラット35より金利が抑えられる可能性がたかいでしょう。今後の金利上昇リスクが気になるのであれば、民間の住宅ローンでも長期固定金利型住宅ローンを扱っています。加えて、民間の住宅ローンには住宅の審査もなく、繰上返済も少額からできるケースが多くなっています。

【フラット35と民間ローンの比較表】

（株）Money&You作成

反対に、

• 固定金利で計画的な返済をしたい人
• 個人事業主
• 転職直後の人
• 団体信用生命保険の加入が難しい人（銀行ローンの団信が通らず申し込みができない方）

などは、フラット35を検討してもよいでしょう。
フラット35は固定金利で、毎月の返済額が一定なので、収入が不安定な自営業や個人事業主でも返済の見通しが立てやすいメリットがあります。また、フラット35には勤続年数の要件がないので、転職直後であっても審査に通りやすいでしょう。健康に不安がある方も団信への加入が必須ではないので、利用しやすいでしょう。

まとめ

フラット35の特徴、フラット35のメリットとデメリット、そしてフラット35をやめたほうがいい人と向いている人の違いを紹介してきました。フラット35は全期間固定金利が魅力ですが、現状では、変動金利に比べると金利が高いという欠点もあります。
長期固定金利型住宅ローンは、民間の住宅ローンでも扱っています。フラット35のメリットとデメリットを理解し、シミュレーションなども活用しながらご自身にあった住宅ローンを選択してください。

• ※ 本ページは2023年11月時点での情報であり、その正確性、完全性、最新性等内容を保証するものではありません。また、今後予告なしに変更されることがあります。

イオン銀行の住宅ローン