住宅ローン、金利1％増で月々いくら上がる？日銀の「利上げ」の影響を解説

日銀が行う「利上げ」とは、日本銀行が金融政策の一環として、市場の短期金利（政策金利）を引上げることをさします。
政策金利が上がるということは、銀行がお金を仕入れるコストが上がるということです。銀行がお金を仕入れるコストが上がると、そのお金を貸す際のコストも上がります。私たちが住宅ローンを借りる際の金利が上がるのは、そのためです。日銀が利上げを決め、金利が上昇すれば、住宅ローンの毎月の返済額も増えることになります。

住宅ローンの金利タイプには、大きくわけて変動金利と固定金利があります。
このうち、日銀の利上げによって特に注意したいのは、変動金利型の住宅ローンを利用している方です。変動金利型の住宅ローンは半年ごとに金利が見直される仕組みで、政策金利の変化が反映されやすいのが特徴です。

変動金利型の住宅ローンの金利は「短期プライムレート（金融機関が優良企業向けの短期貸出（1年未満の期間の貸出）に適用する最優遇金利）」を基にした金利から、金融機関ごとに定める割引をした金利です。割引の大きさが金融機関によって違うので、変動金利の水準も金融機関によって異なります。
短期プライムレートは各金融機関がそれぞれ定める最優遇金利で、2024年半ばまでは多くの金融機関で1.475％が採用されていましたが、2024年から2025年にかけて引上げられ、2026年1月時点で1.875％前後としている金融機関もあります。

これに合わせて、金融機関が提示している変動金利型の住宅ローンの金利も上昇傾向にあります。以前は年0.3％、年0.4％という住宅ローンも見かけましたが、本稿執筆時点では年0.7％、年0.8％という水準になってきています。

なお、固定金利型の住宅ローンでも借入時の金利は市場金利が上昇すれば変わります。固定金利は主に「10年もの国債利回り」に影響を受けます。全期間固定金利の住宅ローン「フラット35」の金利（最低値）と10年もの国債利回りを比べると、固定金利も上がっている様子がわかります。2026年1月は2.08％と、2％を超えました。

住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査」（2025年4月調査）によると、利用した住宅ローンの金利タイプは「変動型」が最も多く79.0％となっています。

冒頭で「金利が上昇すれば、住宅ローンの毎月の返済額も増える」とお伝えしましたが、実際は利上げがあったからといってすぐに返済額が増えるわけではありません。多くの金融機関では、変動金利に「5年ルール」「125％ルール」というルールを定めているからです。

5年ルールは、住宅ローンの毎月の返済額が「5年に1度見直しをする」ルールです。変動金利で住宅ローンを借りたときの金利は、半年に一度見直されます。しかし、それによって金利が上昇しても、5年ルールによって実際の毎月の返済額は5年に1度しか変わりません。

125％ルールは、変動金利の変動によって返済額の見直しがあっても、見直し後の月々の返済額は「前回の返済額の125％までしか増えない」というルールです。たとえば、毎月の返済額が10万円だった場合、住宅ローン金利がどれだけ上昇していたとしても、返済額は12万5,000円までしかアップしません。

一方、固定金利型の住宅ローンであれば、利上げがあっても契約時の金利が返済期間中は変わりません。契約後の利上げの影響は受けにくいと言えます。

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変動金利型の住宅ローンでは、金利が上昇すると、月々の返済額が増え、総返済額も増加します。ここでは、借入金額3,000万円、返済期間35年の変動金利型の住宅ローンを金利年0.78％で借りた場合と年1.78％で借りた場合の月々の返済額・総返済額の違いを見てみましょう。

＜住宅ローンシミュレーション＞

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イオン銀行の住宅ローンシミュレーション（定率型）より（株）Money&You作成

同じ3,000万円・35年の住宅ローンでも、金利が年0.78％のときの月々の返済額は8万1,644円なのに対し、年1.78％のときの月々の返済額は9万6,025円と、1万4,000円以上も増加することがわかります。そして、毎月の返済額の約1万4,000円の差が、35年間の総返済額では約604万円もの差につながっていくこともわかります。
今回の例がもしも契約時点で0.78%だった金利が5年後1.78%に上昇した例だとしたら、1％金利が増えることによる住宅ローンの返済額は約1.18倍であり、125%ルールに抵触しません。

「金利上昇時代」においては、住宅ローン、とりわけ変動金利型の住宅ローンの金利が上がっていき、返済の負担が増えることが予想されます。金利上昇時代にできる対策はいくつかあります。

上記の例でも紹介したとおり、金利が1％上昇するだけで毎月の返済額が1万円単位で変わることは珍しくありません。金利が1%上昇したらどのくらい返済額が増えるのか、問題なく返済を続けられるのか確認しましょう。

繰上返済とは、住宅ローンの元金の一部または全部を返済することです。繰上返済をして元金を減らしておけば、将来的に金利が上昇した後の利息の負担を抑えることができます。

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無駄な支出を減らせば家計に余裕ができます。
真っ先に見直したいのが毎月・毎年一定額かかる「固定費」です。通信費、水道・光熱費、保険料、ガソリン代をはじめとする自動車維持費、その他年会費や月会費などが当てはまります。固定費には金額が大きなものが多く、一度見直せばその効果が以後も続きます。固定費が削減できたら、次に無駄遣いを洗い出して削減することを考えましょう。

• 本ページは2026年3月時点での情報であり、その正確性、完全性、最新性など内容を保証するものではありません。また、今後予告なしに変更されることがあります。

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