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中古物件購入の注意点とリノベーション(リフォーム)の資金計画

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憧れのマイホームも消費税が10%になると、住宅そのものが高額なので、取得するのにかなり負担が大きくなります。希望するエリアには新たに建築されるマンションはないし、購入価格を下げて郊外の物件を考えると交通のアクセスが悪いなど、理想と現実の板挟みになってしまいます。

そこで新築物件ばかりではなく、中古物件も視野に入れて探してみると、納得のいく住まいを手に入れられる可能性が大きくなります。
ただ、中古物件でも納得のいく物件を見つけるのは難しいもの。そんな時、中古物件を購入してリノベーションという案があります。

今回は、リノベーションをする物件の注意点、費用、住宅ローンなどを確認していきたいと思います。

リノベーションをするならどんな物件がいい?

日本では新築の建物が好まれますが、新築マンションの価格の約2割が業者の販売費用と利益だと言われています。引き渡しを受けて一度住んでしまえば、中古物件になってしまいます。マンションの資産価値は、5年10年と年数の経過をともに下がり、築20年で資産価値は横ばいになって安定してきます。値下がりの心配が少ないのは、築20年くらいの物件です。

また中古物件の工事には、「リフォーム」と「リノベーション」の2つがあります。リフォームが「元に戻す」のに対して、リノベーションは「つくり変える」という意味合いが大きくなります。中古物件では、リフォームしてきれいにしないと売れないと考えるためか、リフォーム済み物件が見受けられます。リフォーム済み物件の場合、もともとの物件価格にリフォームの内装工事費用が上乗せされています。間取りも画一的なものがほとんどです。

一方、リノベーションでは中がボロボロで汚くても、内装をスケルトンにして工事をするのなら、何の問題もありません。自分の納得のいく間取りで、住む人の暮らしに合わせて機能性を高めることができます。さらに、新築物件よりも購入費用が抑えることができます。

リノベーションをする物件の注意点〜中古マンション編〜

中古物件を購入する場合に重要なのは、「築年数」と「耐震性」です。中古マンションと中古戸建に分けて見てみましょう。

1981年6月1日以降に建築確認を受けていること(新耐震基準)

1978年の宮城県沖地震を教訓に、1981年6月に建築基準法が改正されました。その改正の後の物件は「新耐震基準」と呼ばれています。新耐震基準では、住宅やマンションなどの建築物を震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強~7の大規模地震では損壊を免れる強さとすることが義務付けられました。

ここで注意していただきたいのは、建築年月日(築年数)ではなく、「建築確認の申請日」であることです。マンションなどは完成までに1年から1年半くらいかかるので、1982年築でも旧耐震基準のマンションもあります。ですから、1983年3月完成までの物件には注意が必要です。物件の耐震強度の確認が必要になります。

構造

自由度が高い間取りを考えていても、構造上間取りの変更が実現できない場合があります。
管理規約や共有部分の制約がある場合もありますので、事前の確認が必要です。

物件の管理

いくらリノベーションして住宅の内部がきれいになっても、変えられない部分です。物件選びの際に、ゴミ捨て場、自転車置き場、共用部分の管理状態、植え込みなどからどんな人が居住しているのか判断できます。

その他立地では、交通の利便性がよいか、夜間の安全性なども考慮に入れてください。駅近の物件は中古であっても、価格が高い傾向にあります。

リノベーションをする物件の注意点〜中古戸建編〜

2000年基準

木造の建物には、上記の新耐震基準に加えて、「2000年基準」も考慮に入れましょう。2000年6月1日以降に建築確認申請が行われた建物に適用されています。震度7の地震にも耐えられるように、地盤調査や接合部分に金具を取り付けるなど、南側に窓の多い家が倒壊することを防ぐ、バランスの良い家づくりが求められるようになりました。

とりわけ戸建ての場合、基礎や土台、柱の状態が経年劣化していないか確認してください。また、水濡れ、シロアリの被害がないかにも注意しましょう。その他、水回りでは、システムキッチンやユニットバスを設置する際の給排水の位置、お風呂のサイズの確認が必要です。また、IH方式の器具を使うことも多くなってきたので、使用できる電気容量の上限も確認してください。

また、万一の場合を考えて消防車や救急車が入れるスペースがあるのか、隣地の家とのスペースなどにも配慮してください。

中古物件のリノベーションの資金調達方法

一般的に住宅ローンは、物件を取得するためのローンです。ですからリノベーションをする場合、住宅ローンを利用できない可能性もあります。しかし、間取りから内装、水回りなどをゼロから考えるリノベーションの場合、工事費用が大きくなるので自己資金でまかなうとしたら大変です。

また物件取得に住宅ローンを利用し、リノベーションにリフォーム専用のローンを利用することもできますが、住宅ローンにくらべてリフォーム専用のローンは、金利が高く設定されています。
そこで、リノベーション費用も住宅ローンとして借入できるなら、金利面でも住宅ローンと同じ金利で借りることができて安心です。
イオン銀行では、リノベーションを予定して中古物件を購入する場合、中古物件の購入とリノベーション資金の借入を同時に申し込むことができます。

リフォームローン、ソーラーローンなどその他ローンを活用する場合の留意点

イオン銀行では、ご紹介した中古物件とリノベーション費用を賄うほかにも、リフォーム資金のみの借入れ、現在お住まいの自宅をリフォームされる方はローンの残債にリフォーム費用を組み込んで借り換えが可能です。少額のリフォーム工事をお考えの場合、無担保で手軽に借り入れができる「リフォームローン」もあります。

また、住宅用の太陽光発電、蓄電池などの設置工事などに対応できる「ソーラーローン」も商品化されています。

リノベーションやリフォーム資金といえども大きな金額になれば、長期にわたって返済していくうちには、病気などが心配ですね。そんなときでも団体信用生命保険がついていると安心できます。

さらに、消費税増税後は住宅ローン減税が13年間に拡充されますし、すまい給付金も最大50万円給付されます。税制の後押しもぜひ利用しましょう。イオン銀行の住宅ローン・リフォーム活用プランならイオングループでのお買物が毎日5%OFFになる特典もついています。金利だけではないローンのメリットを活用すれば、理想の住まいが実現できそうですね。

今回のまとめ

  • リノベーションするなら、値下がりの心配が少ない物件を選ぶ
  • 物件は「新耐震基準」の1981年6月以降に建築確認を受けたものなら安心
  • 中古住宅購入には、住宅ローン減税、すまい給付金なども利用して負担を軽減

現在の年収やお家賃から、お借入れ可能額を試算してみましょう。

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オススメ

  • 本ページは2019年6月時点での情報であり、その正確性、完全性、最新性等内容を保証するものではありません。また、今後予告なしに変更されることがあります。

株式会社ブリエ 代表取締役 池田幸代 本気の家計プロ®

証券会社に勤務後、結婚。長年の土地問題を解決したいという思いから、宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー(AFP)を取得。不動産賃貸業経営。「お客様の夢と希望とともに」をキャッチフレーズに2016年に会社設立。福岡を中心に活動中。FP Cafe登録パートナー

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