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住宅購入「頭金なしで今」か「頭金300万円で5年後」どっちが正解?

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いつかはマイホームを購入したい、と思ったら、まずは頭金を貯めようと考える人が多いと思います。しかし、金利などの条件によっては、頭金なしで今すぐ購入したほうがトクになる場合があることは、案外知られていません。

では、実際に「頭金なしで今すぐ購入」か、「頭金をじっくり貯めて、5年後に頭金300万円で購入」するのとでは、どちらがよいのでしょうか。

頭金がないと住宅購入は難しい?

住宅購入は高いお買物です。そのため、ほとんどの場合に住宅ローンで借入れをして購入することになりますが、借入れには利息がかかります。
同じお金を借りるなら、利息の負担が軽い方がおトクです。つまり、利息を安くする借り方が賢い住宅ローンの組み方と言えるでしょう。

では、どうすれば利息を安くできるのでしょうか。
利息を節約する方法としては、返済期間を短くする、といった方法も考えられます。返済期間が短ければ払う利息の総額が安くなりますが、それには1カ月あたりの返済金額を増やさなくてはなりません。
そのため、無理なくできる方法としては、借入れ金額を少なくすることが有効と言われています。

たとえば3,000万円の物件を購入しようとするとき、3,000万円のローンを組むのではなく、頭金として300万円を支払って2,700万円だけローンを組めば、利息が安くなるというものです。
このような効果があるので、住宅購入を考えると「まずは頭金になる資金を貯蓄しよう」と考える人が多くいます。

また、住宅ローンを扱う金融機関においても、頭金は一般的に10~20%程度は必要だとされてきました。
しかし、最近は頭金なしで全額住宅ローンも可能になっています。
そして、頭金なしで購入した方がおトクになる場合があるのです。

「頭金なし」と「5年後の頭金あり」の違いは?

では具体的に、「頭金なし」と「頭金あり」の違いを見てみましょう。
3,000万円の物件を購入する場合、頭金なしなら借入れは3,000万円、頭金が300万円あれば借入れは2,700万円です。
どちらも返済期間は30年、金利は全期間固定の1.3%で計算します。

3,000万円の物件購入をする場合

頭金 0円 300万円
借入額 3,000万円 2,700万円
金利 1.3%(全期間固定)
返済期間 30年
毎月の返済額 100,681円 90,613円
返済総額 36,245,142円 32,620,594円
利息総額 6,245,142円 5,620,594円

比べてみると、毎月の返済額は「頭金あり」のほうが約1万円安くなり、返済総額は約362万5,000円少なく、利息総額は約62万5,000円少なくすることができます。
しかし、頭金を作るために5年かかったとしたら、その間の家賃がかかります。トータルでおトクになるかどうかは、家賃の負担も考慮に入れることが必要です。

5年間の家賃を含めての比較

頭金 0円 300万円
借入額 3,000万円 2,700万円
金利 1.3%(全期間固定)
返済期間 30年
毎月の返済額 100,681円 90,613円
返済総額 36,245,142円 32,620,594円
利息総額 6,245,142円 5,620,594円
家賃(月10万円) 0円 600万円
利息+家賃 6,245,142円 11,620,594円

家賃が月10万円だとすると、5年間で600万円の支出になります。
利息と家賃を合計すると、さきほどとは結果が逆転し、「頭金なし」のほうが約537万5,000円も負担を軽くできることがわかりました。

さらに、「頭金なし」と「5年後に頭金300万円」のちがいは、今後の金利の動向にも影響されます。
今後、金利が上昇すれば5年後には1.3%では借りられず、もっと高い金利の住宅ローンを組むことになってしまいます。そうすると、家賃負担に加えて利息が増えてしまいますので、「住宅購入を決めている」ならば、早い時期に住宅購入を決断したほうが有利です。

また、金利が今後も変わらなければ、5年後にも1.3%で借りられますが、先ほどの表でみたとおり、家賃分の負担が増します。そのため、この場合も早いほうが有利になります。
あるいは、金利が下落したら、と考えると、5年後には1.3%よりも低い金利で借りられると見込めるので、頭金を貯めてから住宅を購入した方が有利になります。

まとめると、次のようになります。

5年後の金利による影響

上昇している場合 住宅購入は早いほうが有利(金利分と家賃分)
変わらない場合 住宅購入は早いほうが有利(家賃分)
下落している場合 頭金を貯めたほうが有利

現在はマイナス金利政策のもと、どの金融機関でも低金利が続いています。
さらに金利が下がることは考えづらく、5年後には金利は上昇または変わらないと考えられています。

頭金を貯めるよりも繰上返済のほうが有利

今後、金利が上がる、もしくは変わらないのであれば、頭金を貯蓄するよりも、早い時期にローンを組み、その後繰上返済を活用するとよいでしょう。
5年で300万円の貯蓄をするなら、繰上返済にしたほうが有利です。

繰上返済0円と、5年後に繰上返済300万円のちがい

繰り上げ返済 0円 5年後300万円
借入額 3,000万円
金利 1.3%(全期間固定)
返済期間 30年 26年8カ月
毎月の返済額 100,681円
返済総額 36,245,142円 35,181,675円
利息総額 6,245,142円 5,181,675円

繰上返済を利用すると、利息を100万円以上安くすることができ、さらに返済期間を3年以上短くできます。

頭金なしでも住宅購入はできる

このように、頭金がなくても住宅購入が有利にできることがわかりました。頭金にこだわりすぎると、住宅購入のグッドタイミングを逃してしまうかもしれませんね。
頭金を貯めている間に金利上昇したら不利に働きます。そして、頭金を貯めようと思っているなら、先に住宅ローンを借りておいて、そのお金は繰上返済に回そうということです。
結婚、出産、進学など、住宅購入を考える時期は人それぞれにありますが、頭金にしばられず、ライフプランに合わせて住宅購入をしていくことが大切ではないでしょうか。

とは言え、まったく貯蓄がないのに住宅購入をするのは考え物です。
住宅購入には、事務手数料や、転居費用、新居のための家具や家電の購入など、さまざまな出費がともないます。これらの支出にも備えなくてはなりません。
住宅購入は計画的に、そして総合的に考えることが大切です。

今回のまとめ

  • 住宅ローンは頭金がなくても借りられる
  • 利息だけではなく、住宅購入までの家賃も含めて計算する
  • 金利上昇、もしくは変動しないなら、頭金なしで借りて繰上返済を上手に利用
  • 頭金にこだわらず、計画的・総合的に考える
  • 本ページは2021年8月時点での情報であり、その正確性、完全性、最新性等内容を保証するものではありません。また、今後予告なしに変更されることがあります。

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ファイナンシャルプランナー(AFP) タケイ 啓子

ファイナンシャルプランナー(AFP)。36歳で離婚し、シングルマザーに。大手生命保険会社に就職をしたが、その後、保険の総合代理店に転職。保険の電話相談業務に従事。43歳の時に乳がんを告知される。治療を経て、現在は治療とお金の相談パートナーとして、相談、執筆業務を中心に活動中。FP Cafe登録パートナー

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